Immobilien vor Gericht: Womit ein Mieter die Eigenbedarfskündigung seiner Wohnung aufhalten kann

Wer einer Kündigung mit gesundheitlichen Gründen oder einer erfolglosen Wohnungssuche widerspricht, hat Anspruch auf eine gründliche Prüfung. Gerichte dürfen solche Härtegründe nicht eng auslegen oder pauschal übergehen, sondern müssen die Interessen beider Seiten vollständig gegeneinander abwägen. Ein Mann lebte ab 1996 mit seinem Sohn in einem Mehrfamilienhaus. Die Vermieterin kündigte, weil ihre Enkelin einziehen sollte. Der Mieter widersprach und legte ärztliche Atteste vor, wonach ein Umzug seine Gesundheit ernsthaft gefährde. Außerdem habe er sich mit rund 400 Wohnungsanfragen vergeblich um eine Ersatzwohnung bemüht. Das Amtsgericht verneinte den Eigenbedarf und wies die Klage ab. Wie wehren sich Mieter gegen die Eigenbedarfskündigung? Das Landgericht beurteilte den Nutzungswunsch nach einer Beweisaufnahme anders, hörte die behandelnden Ärzte und einen Psychologen als Zeugen und ordnete die Räumung an. Die Wohnungssuche behandelte es nur beiläufig. Der Bundesgerichtshof hob die Entscheidung auf. Die Vorschrift sei keine Ausnahme, sondern eine umfassende Regelung mit sorgfältiger Abwägung beider Interessen. Auch fehlender Ersatzwohnraum ist ein eigener Härtegrund. Diesen mit Leerformeln zu übergehen, verletzt das rechtliche Gehör. Fehlerhaft war zudem die Beweiserhebung. Belegt ein Mieter drohende schwere Gesundheitsgefahren fachärztlich, ist regelmäßig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Behandelnde Ärzte können als Zeugen nur den bisherigen und gegenwärtigen Zustand schildern. Die Folgen eines Umzugs sind eine Prognose und Sache eines Gutachters. Mieter sollten Härtegründe mit aussagekräftigen Attesten belegen. Ein bloßer Hinweis auf eine Erkrankung genügt aber nicht. Vermieter müssen umgekehrt damit rechnen, dass sich ein Räumungsprozess verlängert, sobald ein Gutachten nötig wird (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 1. September 2026, Aktenzeichen: VIII ZR 16/26). Fiona Ruby ist Rechtsanwältin der Kanzlei Bethge in Hannover.